今天A股地产股集体爆发，万科+10%，保利+7%，主要是有小作文称，9.30之前可能会有财政贴息政策落地，主要是针对首套新房的。如果是真的话，毫无疑问是会利好房价，更利好房地产公司。
大概在一年前的今天，我曾经跟大家说过，我唯一想到稳住房价的办法，就是尽快把贷款利率降下去，让贷款利率与房屋租金回报率相同，让月租金跟月供保持一致，就能吸引刚需买房了。虽然房价还是可能会跌，但还30年月供，房子就是你的了。给30年房租啥都没有，这是能够吸引更多刚需盘上车的。
受到我这套理论的影响，今年身边有一些朋友也开始鼓起勇气买房了。
比如我有个朋友他老婆所在的科研院所前年刚好从市区搬去了郊区，他自己可以开车上下班或者地铁通勤，于是想着在郊区搞一套“远大新”住得舒服些，问我买还是租？
我给他算了笔账，想要在郊区租一套“远大新”的4房，月租金要3800-4500元，买下来的话总价要170万-210万。他跟老婆两个人的公积金加起来5000+，公积金可以贷款200万。假设买一套200万的房子，首付给20%，公积金完全可以覆盖160万的贷款，30年月供6400元左右。
月供6400元用5000元+公积金抵扣后，每月再给1300元现金流就可以了。简单来说就是，对于这对夫妻，只需要给40万首付+每月1400元现金流，就可以拿到一套4房，这对于他们来说，压力其实是不大的。
假设财政贴息能够补50个BP，也就是0.5%，那么月供会进一步下降到6000元，每月只需要给1000元现金流。如果财政贴息能够补1%，那么月供会下降到5600元，每月只需要给600元现金流，那几乎就没有现金流压力了。而且，还没有考虑这对夫妻的公积金账户里还有20万元的累计存款呢，实际给出去的首付也只有20万。
目前全国公积金缴存余额超过10万亿元，这10万亿躺在账上并没有很好的利用。通过财政贴息的办法，进一步降低月供门槛，使得房屋月供等于或者接近月租金，那么就能够吸引到更多的刚需盘买房了。
再进一步反过来想，房价距离底部也不远了。
还是用回我那个朋友的例子，如果财政没有贴息，还有什么办法使得月供接近月租金？那自然是房价下跌。房价跌了，贷款少了，月供就少了。
于是，我还给他们算了一笔帐。
月租金3800-4500元，就按平均4200元算吧，一年租金就是50400元。假设10年后房价不涨不跌，那么你这10年租金就是504000元，算是白给房东了。除非，10年后房价跌了50万，那么你跟房东才算打平。而如果房价跌超过50万，那你就是白嫖了房东。按如今总价200万算，未来10年房价累计下跌50万，就是下跌25%。
房价再跌25%的概率很大么？
如果房价跌10%，就是180万，首付20%，贷款144万，月供5700+元。
如果房价跌20%，就是160万，首付20%，贷款128万，月供5100+元。
如果房价跌25%，就是150万，首付20%，贷款120万，月供4800元。
所以，当这套房的房价再跌25%，月供就会跟月租金相当，到达类似股票那样的“股息率”底部，这个底部可能会跌到，但跌到的概率并不大。因为房东也不是傻的，为什么他不继续放出去收租，而是卖给你？除非未来几年租金持续下降，类似红利股的分红减少那样出了价值陷阱。
但从近期的数据来看，房价虽然仍然下跌，但房租却开始回升了。按大家对宏观经济的体感来看，房租应该继续下降才对。这是为什么呢？
我问了一些中介朋友，他们认为是这几年房价下跌的大趋势改变了部分购房人的思想观念，从结婚就坚决买房转变成了可以先租房看看。有一部分的刚需购房转变成了刚需租房，人口不会在短短5年内发生大幅波动，居住需求整体保持不变，买房的人少了，那租房的人就会多了，对房租形成了强支撑。
当租金开始走稳，再加上财政贴息贷款政策落地，使得月供接近月租，房价一步下跌的空间会越来越少，类似沪深300指数的股息率跌到3%以上就差不多是沪深300指数的底部了。
数据来源：Wind
所以，从今年开始，刚需的上车买房，投资的左侧去埋伏地产行业是没问题的。但就是不知道要埋伏多久，我也不知道贴息贷款政策究竟会不会落地？什么时候落地？具体落地后补贴多少利率，0.5%还是1%？但如果是真落地了，那毫无疑问是会利好房价，更利好房地产公司。
……补充其他信息：
1、最近A股成交额从高点跌掉一半，历史上只出现过19次，跌到这里，后面会涨多少？看佐罗分析
2、近期市场流动性依然不是特别好，继续是每天杀一只白马/一个行业祭天，今天轮到家电行业的美的集团了。
3、今天港股创新药表现不错，主要是今天早上路透社报道，美国政府准备放宽美国药企与中国药企的交易，大部分药品授权协议都有望放行。
4、铜价再度逼近历史最高点，但有色行业今天表现一般，主要还是市场流动性不足，领头大哥只能轮流来坐，周五晚美股科技股大涨以及美国政府放宽药企与中国交易的利好消息明显强过铜价逼近历史最高点，所以资金优先交易科技股和医药股，等过两天有空了再回来看看有色。
5、30年国债ETF小涨0.17%创近期新高，国内债券牛市继续。6、考虑到此前在8月连发多次海外科技，节前不会再有新增仓位了，没钱的可以缓缓回口气，有钱的可以去买点银行理财或者逆回购。
……
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