周五晚，群里是那个热闹啊，都在讨论30年房贷可以延长到40年房贷的事情，当然了，热闹程度还是不如前一晚的孙割。但其实本轮新政策，真正的关键并不是40年房贷，你们且听我一一道来。40年房贷的政策调整，是在央行发布的《房地产信贷管理意见》里。在这份意见里，重要内容有3个小点：
1、房地产开发商的开发贷款期限，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，首次还本日期是在项目竣工备案后。也就是说，监管默认以及鼓励房地产开发从以前的“高周转”转为“低周转”了。
2、个人住房贷款期限延长到40年，给予借贷双方更大的灵活度，但具体期限由购房人与银行协商确定。其实在新政策出台之前，房贷也是可以“展期”的，甚至部分遇到经济困难无力偿还的购房人，也可以跟银行协商延迟还本的时间。只要你还愿意还钱，银行也不愿意多一笔烂账。如今新政策只是把这个调整放到政策文件了，更加合规了。
3、延后个人房贷的发放时点，实行预售的，房贷应严格在竣工备案后发放。这点才是全文核心的关键。
为啥呢？
因为如今真正能用得上40年房贷的购房人数量其实相当有限。银行发放贷款的年岁上限是到70岁，目前只有少数银行的放贷上限能去到75岁。银行要愿意给购房人发40年房贷，意味着购房人的岁数是30岁左右，且未来工作收入预期稳定（公务员之类的），且购买的房屋未来40年能够相对保值，万一购房人出了什么意外，银行也能把房子收走卖点残值抵扣债务。哦对了，而且这个人还得在30岁左右就已经有一笔购房“首付”。
所以，这个40年房贷政策其实有点像“二孩”或者“三孩”政策。我们不能说每年新生人口逐步下降就彻底就没有人愿意生娃了，肯定还是有人愿意的，那政策就允许这些人放开生，努力生。
同理，尽管居民新增中长期贷款（房贷）每年在逐步下降，但肯定也是有人愿意贷款的，那政策就允许这些人放开贷，努力贷。
40年房贷政策属于“需求端”政策，它试图延长房贷年限刺激需求，但效果如何我们就要边走边看了。
然而，“项目竣工后才能发放房贷”这属于“供给侧”政策，这是会影响房价的，它会让短期内的新房、二手房房价都会上涨，但具体涨幅，还得看各地区的库存情况去细致分析。
为啥呢？
因为以前，开发商从拿地到获取“预售证”，大概6个月左右，然后就可以开始卖期房了。很多人买房只能到开放商临时搭建的“板房”里面看户型，连实体房是什么样的都不知道，就交钱了。既然都能交钱了，那虽然房子还没盖好，但其实已经提前上市交易了。
以后，开放商必须把房子盖好了才能拿出来卖，这需要2-3年的时间。这意味着，未来2-3年内，即使有开发商拍地了，那么它也必须憋2-3年才能卖房，那未来2-3年的新房供应量就会减少了。
就以广州近期非常受关注的“鱼珠车辆段”地块为例，这应该也是在新规内的，2026年底拍出去，那也要2029年-2030年才能正式开卖了。那么周边已经开盘的新房和二手房，由于新房供应量下降，未来2-3年内进一步跌价的可能性就减少了，甚至还可能因为阶段性需求超过供给而涨价。当然了，毕竟我也不是专业的房地产博主，我只是从按照库存周期去分析，具体还是要看周边房子的库存情况和需求。
那有没有办法提前买呢？
那当然也有。新政只是不允许银行在房地产项目竣工之前发放贷款，又没有不允许购房人提前买期房，你愿意顶着烂尾的风险下单，那就是你的事了。只要你有实力，能够一次性全款，那也还是能提前买的。而且，由于你是全款，可以给开放商减轻资金压力，你的谈价空间就会很大，最起码，你可以将这全款金额的2-3年利息钱抵扣到房价上。
注意哦，我们到银行存款的利率是不到2%，开放商找银行贷款的利率是3%-6%。比如你买一套500万的房子全款，那你应该能让开放商给你折出500*3%*3=45万的利息钱，相当于9折左右吧，这是最起码的折扣，遇到一些资金特别紧张，资金成本特别高的开放商，还能再往上折，具体看你议价本事了。
另外，对于房地产行业的龙头企业来说，也是重大利好。这相当于进一步的供给侧改革，那些资金不足的开放商，后续就更难拿地了。但其实这几年能持续拿地的开放商，以广州为例，也就保利、越秀、华润、中海这几家了，它们早已确定能活下来。只是行业利润要重回稳定，需要把前几年积累的庞大库存先消灭掉，所以报表端和股价都没有很明显的反应。
以保利为例，24年库存减值了55亿，25年库存减值了70亿。房地产企业的报表利润修复可能还要一段时间，但我认为随着供给端的进一步收缩，怎么差2027年报表利润也应该会看到一些改善了，这无法预测，但我会加大对房地产龙头企业的跟踪关注，边走边看了。
今晚内容可能比较烧脑细胞，辛苦大家看到这里。其实总结来说就是，40年房贷实际作用有限，短期房价可能会涨，加大对房地产龙头股的关注。
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补充其他信息：
美联储主席在周五晚的央行年会上放鹰，表态非常强硬，美联储9月加息的概率重回50%以上，市场预期年内加息一次的概率超过100%。金价周五晚跌3.2%，银价跌4.2%。
黄金近期涨了不少，即使没有美联储主席鹰派观点，也存在技术回调的可能了。而尽管美联储放鹰，能不能加息还是未知之数。因为随着美元降息预期的减少，美元再度走强，日元汇率再度贬值。如果日元再度贬值突破163，日本央行又得抛售美债卖美元买日元稳汇率，美债收益率飙升，美国财政部长贝森特又得着急了。
数据来源：Wind
所以，现在是个这么局面：
如果美联储不加息，美联储的信誉就受损。
但如果美联储加息，美财政部就受不了。
要我说，凯文沃什你早点加息得了，反正现在美债收益率都已经飙到5%以上了，市场已经帮美联储加息了，你加息了，反而行情可以走利空出尽走得更顺畅，省得我们整天看你表演语言的艺术，一会儿上一会儿下的。
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