融创的年报，姗姗来迟，但终于来了。
去年下半年以来，行业正面临着前所未有的挑战和极端环境，在市场的动荡和不安下，融创交出的成绩单在整个房地产行业来看，表现如何？
在年报中，孙宏斌表示：
相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利于缓解当前房地产行业面临的巨大压力。
在月初时，他也有类似表达，他认为：融创有优质资产，团队有韧性，可以打赢翻身仗。
复苏、企稳，融创需要给市场信心，在当下的环境下，确定性难能可贵。
近几年整个房地产行业遭遇过多重危机，销售不畅，一些城市的开发商甚至还面临着停工问题。
能够顺利交房，是摆在融创面前很实际的问题。融创也提出了“稳经营，保交付”的策略。一方面，融创协调产业上下游，另一方面，融创20个城市的近70个项目获得了政府纾困资金，累计超百亿。2021年全年融创在89个城市完成了27.7万户房屋的交付。在今年1-11月，融创完成了15万套房屋的交付。
这无疑清晰地向外界释放了一个信号：融创在蓄积力量，等待良机。
财报显示，2021年融创全年合同销售额5973.6亿元，同比增长4%，收入1983.9亿元，其中大部分收入来源于房屋销售，核心数据保持稳定。
这次发布的年报，是由立信德豪完成审计的，作为全球五大会计师事务所，一直服务茅台、保利等企业，在世界上享有较高的声誉，这份年报数据体现了融创的水平。
根据年报，融创此次进行了较大规模的减值，受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，减值后，净资产超1200亿元、归母净资产超800亿元，显示出公司底子厚实。根据联交所的相关规则，一旦市场转好，前期计提的减值会根据情况转回，盈利水平也会好转。
融创的底子有多厚？财报显示，截至去年年底融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，约80%位于核心一二线城市，融创不仅有资产，还是优质资产。
土地储备是房企造血能力的核心，不仅体现出开发商当下的实力，还是房地产企业未来能否突出重围的根本，当房企有足够多且优质的土地储备时，只要房地产市场复苏，意味着有足够的市场供应量，在当下也是融创充分的资产价值体现。
公布年度财报当日，融创完成年报公布和境外债务重组，这意味着压力的缓解，融创也离联交所要求复牌的条件又近了一步。
根据联交所对上市公司的规定，当境外债权人提出清盘呈请后，企业也可以向法院证明自己仍在积极自救，这是一个互相出牌、拉锯的过程。
过去数月以来，融创一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务（简称“现有债务”）的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。现有债务持有人已成立境外债权人小组，对公司的财务和经营状况进行了深入调研，并在制定重组框架、收窄各项经济条款的分歧上取得了重大进展。
境外债重组的方案框架已经显现：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，使得债务规模降至稳健、可持续的水平；剩余现有债务将兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益拟作为偿还新票据的额外资金来源；同时拟向及时支持重组方案的债权人提供同意费。
境外债重组若完成，意味着融创以时间换空间、延长还款现金流，融创未来流动性压力将有望得以纾解，整体财务状况会得到改善。
能够顺利地达成重组意向，离不开金融政策及相关部门对融创的大力支持，董家渡项目的合作给予市场极大的振奋与信心。
此前，融创上海董家渡项目引入由中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元。
值得注意的是，本次合作的股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，融创还是操盘方，融创会在未来融资偿还后回购股权。这与现有债务重组的部分条件有一定相似之处，面对融创的土地储备和中国市场的预期，以时间换取更长久的利益，境外现有债务重组的障碍即将被扫除。
现金指标上，融创2021年底账面现金超1600亿（含合联营公司账面现金），其中并表部分现金余额692亿元，其中受限资金548.6亿元，大部分是预售监管资金，可以正常用于支付工程款和项目正常运营开支。
融创预计，未来七年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元（该金额为偿付项目层面债务后的现金流，且未考虑酒店、商业、乐园等持有物业变现的资金流入，截至2021年末，该资产的账面价值约为1300亿元）。
在月初的会议上，孙宏斌规划的是，明年6月30号之前，融创争取恢复正常，这也正是行业大多数人的预期。
孙宏斌在年报中表示了自己的反思：
“公司也将深刻反思在过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决作出调整。”
首先来自疫情防控方案不断优化，经济必然会逐步恢复。今年无论是政策还是金融，给予房地产行业很多肯定的信号从“金融16条”、证监会“新5条”，经济复苏的信号很明确，传导到房地产必然是销售回暖。
春风渐近，静待花开。
冬天迟早要过去，行业的凛冽寒气传导到每个人，但同样是行业生态重塑和企业突围的机会，因为行业在变革。从粗放到精细、从速度到质量、从追求高周转到常态化运营。无论境外债务重组还是财报发布，无疑是融创在给市场“定心丸”，也是确定性。如何在未来的行情中体现头部房企的商业价值是交给融创的新的问卷。
对于融创而言，它已经挺过了最难的时刻，始于中国房地产政策调控加上疫情的“黑天鹅”，融创是经历了房地产流动性危机的一个样本。中国房地产行业有过高峰，也有过低迷，但中国拥有近14亿人口总量，整个房地产依然是一个巨大的市场，只要经济逐渐复苏，被延误的购房需求将会持续修复，长期下行的趋势也将会扭转，庞大的中国市场将会是融创打赢“翻身仗”最大的底气。
