2000年的两会上，来自杭州的政协委员陈祥福提交了一份提案，呼吁保护西湖优美环境，目标直指西湖四公里外建设望江门热电厂。方案很快被转交到杭州市政府，9月，撤销建厂的方案就被通过了。
18年后，时任市长仇保兴说出了事情内幕，望江门热电厂的撤销，主要原因不是保护西湖环境，而是为了给钱江新城让路。
仇保兴回忆，虽然杭州市决定停工，但浙江省并不同意，停工的代价太大了——当时望江门热电厂已经得到国务院批准开工，2500根桩已经打下去了，设备也早已订好。
无奈之下，仇保兴只能去北京找国家计委，得到了浙江同乡的计委主任和副主任的支持。这才有了政协委员的提案，而杭州市政府也付出了巨大代价，他们得一个个去和设备供应商谈解约和赔偿，光赔偿金就付了四亿。
当时杭州的年财政收入也不过140亿。
仇保兴说，这是他在杭州所有重大决策中做得最好，对长期发展最有利的一件事。如果每年一百万吨煤运进热电厂，钱塘江北岸就会被煤灰覆盖，也就不会有今天的钱江新城。
我查了查，在被叫停前，望江门热电厂光筹备就用了4年时间，大量工程师为了新厂没日没夜地做技术更新。但一个厂的命运，不能只靠自我奋斗。
从那之后，杭州养成了精细卖地的习惯，并成了最会卖地的政府。
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几个月前，听说杭州城东的临平区卖了很特殊的一块地，当地政府把资源最好、位置最核心的的一大块土地拆迁出来，全权委托给一个开发商。
这家开发商不是央企国企，而是出身于福建的民营房企：
中骏。
说是委托也不对，这个机会是中骏从公开市场抢回来的，除了91亿的地价款，他们还需要签一份20多页的《监管协议》，协议内容非常苛刻：
1. 五年内引进鲲鹏级企业；
2. 三年内引入本科及以上学历人才6000人；
3. 引入产业基金，保证缴税额；
鲲鹏企业是杭州专有的企业评级标准，门槛是在杭营收50亿；6000人的高学历人才，相当于浙江大学一年的招生量。
这不是监管协议，而是对赌协议，本质上很像特斯拉与上海市政府的对赌，对赌目标不是销售额，不是房价，而是产业，是人口。
这完全不是房地产开发，而是造城+招商引资。兽爷的好友你包叔看完这个协议后沉默了很久：
现在的开发商已经这么全能了吗？
这份协议的背后，是一个新城市的迫切。
临平是杭州最年轻的城区，2021年4月9日，在杭州行政区划大调整中，临平从余杭独立，成为杭州三大副中心之一。
临平和余杭本来是和平分手。分手大师包叔和我说过，让前任难过的最好方式，就是找一个更优秀的新欢。
但临平的这位前任实在是太优秀了，余杭区作为阿里巴巴的注册地，占尽了一城的风水，别的不说，光阿里的税收，就像给余杭印钞机。
阿里所在的未来科技城，更是事实上的杭州中心。而被规划为下一个未来科技城的“云城”，也留在了余杭。
反观临平，虽然也有产业基础——临平最大的产业园里，有7家上市公司，也是浙江第一资本重镇。但无论是城市建设还是产业发展，似乎始终缺乏一个精神支点。
独立成区后，临平要做的第一件事，就是找到自己的原点。
于是就有了开头的那次土地出让，这不是一块普通的地，而是整个临平区位置最优越，配套最齐全的地块。为了这次出让，区政府以极强的执行力，在短时间内完成了6000多位村民的拆迁安置，整出了525亩干干净净的土地，交给了中骏。
中骏给它起的名字是：
鼎湖未来云城。
项目鸟瞰图
项目脚下的土地，是古湖鼎湖，“鼎湖出而天下平”。南北朝有位皇帝曾经为了制造天下平的祥瑞，令人开凿过鼎湖。
一切都是新的。它最高的两幢大楼分立在临平第一大道的两旁，是这个新城区的标志。毫无疑问，未来临平的城市封面中，鼎湖未来云城就是C位；对于普通临平人来说，它将是城市坐标的原点。
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这个寄托着全村希望的项目，当然不会轻易交给别人。
为了避免鼎湖项目成为地产项目，临平设置了重重条件，比如商务建筑的最小分割单元不小于500平米，而且不能卖给个人；1.3万方商业需要自持十年；部分人才公寓不得预售和转让。
这就要求，开发商不仅要会建造，还要懂运营；不仅要懂运营办公楼和商场，还要懂服务式公寓。
有人看到的是限制，有人看到了机会，中骏黄老板就是后者。他十年前就开始做的事情，似乎终于在今天派上用场了。
十年前，中骏就在北京国贸CBD里拿下了一个商场，做了中骏世界城。
2013年，中骏瞄准了尚处在建设中的上海虹桥商务区，以当时看起来很高的价格拿下了虹桥体量最大的一个地块。这就是后来虹桥的中骏广场。
当时的虹桥商务区还是一片荒地，企业家们大多在观望。黄老板的这个决策，却成了中骏历史上最正确的决定之一。
黄老板很快说服平安买了七幢楼，然后“平安”就成了他的卖点；很快，华夏人寿也出手买了四幢楼。然后就是唯品会，把上海总部搬了过来，接着，安踏、贵人鸟等企业也来了。
按杭州的标准来看，每家都是鲲鹏企业。
如今，虹桥已经成了宇宙中心，据说中骏广场的几位买家总是很懊悔，懊悔当年没有多买几幢楼。
虹桥中骏广场
而商业综合体“中骏世界城”也已经达到了39个，去年月它也单独上市了。
中骏也是为数不多同时还在做长租公寓的开发商之一。他们和投资基金的合作越来越频繁，私底下，中骏的黄老板甚至表达过一个愿景：
未来要成为全球最大的长租公寓公司。
黄老板的对住宅开发已经没那么浓厚的兴趣，他更愿意关注长租公寓和商业运营。中骏内部对这三个业务的表述是：
一体两翼。
还有一个不可忽视的潮流，黄老板是福建南安人，泉州和南安商帮的消费品牌正在强势崛起，世界城成为它们品牌升级的一个重要输出渠道。
十年来做的事，让中骏有了做鼎湖项目的底气。
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革新当然是困难的，瑞士心理学家卡尔荣格曾说过：
如果你面前的道路非常清晰，你恐怕是在属于别人的路上。
鼎湖未来云城中的“未来”二字，不是玄幻的未来，而是“未来社区”，浙江省正在大力推行的新城市理念。鼎湖项目是浙江省第二批未来社区试点的重点项目、临平首个未来社区。
用传统的眼光来看，鼎湖项目将6100位居民原地拆迁，然后新造了办公楼、公园、商业街、学校，它的角色就是临平的CBD，是楼宇经济的代表。
鼎湖未来云城
楼宇经济的魔力当然很大，楼宇是一个立体的产业园，是垂直的印钞机。
但作为未来社区的鼎湖项目，革命对象也包括CBD和产业园。
传统的地产项目，是以功能来指导规划；但未来社区，是用场景来做规划。未来社区共有九大场景，除了居住、办公、商业，还细化到了社交、教育、交通、健康等场景，每个场景都有自己的技术指标。
比如交通场景塑造，传统项目也许只考虑规划车道和步道，但未来社区还要考虑共享停车的覆盖、包裹配送时间、路口间距等。
在做规划和设计的时候，很容易把一个项目当成一个整体；但是当真正去执行的时候，要面对的是具体的人和事。
未来社区最大的优势，就是关怀具体的人和事。很难想象，一个社区内会同时有颐养健康驿站、共享众创空间和摩天聚集区。在这个超级社区中，九大场景互相交织，构建了完整的生活。
中骏•鼎湖未来云城还有另外一个名字：
编织城市（Woven City）
鼎湖未来云城发明了一种新的城市编织方式，东湖绿道、中央公园和街区公园，和超层高相融在一起。超高层办公楼之间的连接通道，是一条传统建筑风格的商业街。而大部分住宅底部，都设成了架空层，这是和南洋开发商学习的结果。
还有一条两公里的社区连廊，串联起了公园、办公楼、商业街和住宅社区，它从超高层建筑的公共层穿过。再加上大量的地下通道和地铁出口，公园和居住的边界、办公和居住的边界，公共交通和社区交通的边界，都被消融了。
办公楼间的商业街及连廊示意图
办公楼下的公共绿地，不再是少数人的专属，而是社区公园，一切配套都是可以被共享的。
公共资源的协调，则通过数字化来实现，这又是一种新的连接方式。
它试图矫正前一轮工业化和城市化的后遗症，很多城市是在摊大饼，但功能定位出了问题。早高峰主城区成了“堵城”；晚上新城是“睡城”，工业区和CBD只有职场人，没有城镇，没有社区，没有居民。
这种城市规划方法带来的衰败，40年前的美国人就经历过了，《美国大城市的生与死》里面说：
一个“中央商务区”如果完全符合这个名称，那它肯定是一块无用之地。
现在，发达的城市开始用“职住比”来衡量城市板块，就业岗位和居住人口理想的比率是0.6，也就是说一个理想的城市板块，如果有1万名居民，那它理想的就业岗位是六千个。
未来社区试图重塑的，是整个操作系统。以前的城市发展思路是，城市吸引企业，企业吸引人；而像鼎湖项目这样的未来城市，思路是：
城市吸引人，人吸引企业。
风起之前，先做一个无人能拒绝的城市。
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一个项目改变一座城的重任，就压在中骏肩上。
2019年，有行业协会曾测算过浙江全省1283个乡镇街道的综合竞争力，临平的东湖街道排在第一，是全省的“第一街道”。
临平最大的产业园里，有7家上市公司，以镇的级别来排序的话，它是“浙江第一资本重镇”。但直到今天，临平人到主城区都说是“去杭州”。一个带着传统制造业烙印的城区，孤悬在杭州之外。
这正是临平面临的问题，表面上看，它的产业基础很好。但掌握着临平经济命脉的企业，基本都是传统的制造业；园区里的产业工人，也无法让临平形成消费中心。整个区功能划分太明显，工业区、商务区和住宅区各自独立，缺乏联系。
制造业的成功，前一轮工业化和城市化的辉煌，是临平引以为傲的历史，也是未来的桎梏。
中骏•鼎湖未来云城的重要使命，就是打破这个由制造业串联起来的稳定社会结构。这从中骏和政府的对赌协议上就能看出来，他们要给临平带来新经济、新产业、新的鲲鹏企业。
除此之外，中骏还承诺带来6000个年轻人，他们是新杭州人，或者叫“新临平人”。未来，他们将工作在鼎湖，居住在鼎湖，为这个新城市，寻找新产业的希望。
编织的手法和针脚，决定了衣服的品质。作为杭派女装的发源地，“编织”是传统；更多的是未来的愿景，作为编织城市，要重新编织居住和产业的关系，重新编织城市肌理。
临平人知道这个项目的意义，鼎湖未来云城的住宅部分最近两次开盘，都是被秒光的。
而临平的野心，绝不仅仅是编织杭州的一个城区。
从地图上可以看到，临平是杭州的东北大门，帮助杭州连接海宁、桐乡、德清等城市，也是杭州离上海最近的地方。
2019年，临平开通了直达上海的高铁路线。从上海虹桥到临平南站只用四十多分钟，比到杭州东普遍节省：
15分钟。
关键的十五分钟，可能就是临平的时间窗口。
包叔说他算了一下，从临平南站到上海动物园，高铁加地铁只需要51分钟；然而到杭州动物园，地铁需要两个小时。
临平人想看小豹子，反而去上海更方便。
临平是杭州对沪合作最主动的区域，他们发动了很多次融沪的策略会，主动对接上海张江、临港等高新园区以及同济大学，积极承接上海产业溢出, 甚至喊出口号要打造：
“沪”字号卫星城市。
我们总说长三角一体化，但长三角最重要两个城市上海和杭州的牵手，一定是从临平开始的。
中骏作为一家总部在上海，资源遍福建的企业，最终承担起这个历史重任的一部分，绝对不是偶然。
能做住宅+办公+商业+长租公寓的开发商，一只手都数的过来。这两年，中骏凭借这个优势，拿下来很多不少优质的土地，其中很多是超级TOD综合体地块。
招商、引资、造城，往往是政府的基层官员们一次次谈下来的，现在临平政府把最艰难的任务，交给了中骏。中骏不仅掏了腰包买地，还毫不犹豫地签了一份对赌。
责任越大，能力越大，目睹了整个过程的包叔感叹：
敢给需要胆量和眼光，敢接可需要真本事啊！
