既然无法改变，就尝试着加入吧。——房似锦
2020年底至今，以上海、深圳为代表的一线城市，频频出台房地产限购政策。同时，各大银行也响应中央的号召维稳，不仅仅限贷，还审查了违规流向房市的消费贷款。
虽然从措施上可以看出来，中央对房价是很明确的，在疫情后这个多事之秋，必须要严防风险。
然而在执行上，地方政府往往落实起来有气无力。如最近的“深房理事件”。深圳自查了那么久经营贷违规炒房，只查出来区区21笔，而举报人直接一次就举报了102笔。
难怪有人说，最有效的限价措施只有一个字，跌；两个字，阴跌。
其实要想让房价跌，并不难。无非是让住房供大于求就可以了，也就是直接增大土地供给，或者通过房地产税，让房子因为持有成本过高而被迫进入市场。
然而事实上在这十年，中国的大城市土地供应反而是减少的，一线城市的土地供应不过十年前的一半。
而在供应的土地中只有40%是住宅用地，这个比例低于国际标准。
北京、上海等城市还需要刻意保有农业土地，深圳则将更多土地审批为商业用地。于是我们看到了，去年深圳新房供应量仅仅4.5万套，压根是反向做功。
据公开资料，2018年两地的房地产税收规模为213.8 亿元和 67.3 亿元，仅仅相当于土地出让金的11%和3%。
一个重大差距是征收范围，上海房地产税不对存量房征税，重庆虽然包括存量房，但只对高档住房征税。
另一个重大差距是税率，上海房地产税率是0.4%以上，重庆是0.5%以上，差不多是国际标准的三分之一。
这么不上心的房地产税，加上土地长期供小于求，这根本无法打压房价。也无怪乎需要拿限购、指导价、查消费贷、打压中介等等做样子了。
所以，为什么政府千方百计不敢让房价下跌呢？
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为何2020年的房地产市场暴涨，而又为何中央大力限制房价，却始终无法让房价下跌，还是要先回顾回顾历史。
时间拨回到2008年，美国爆发次贷危机。受到牵连的中国经济快速下滑，为刺激经济，摆在面前的而只有三个选项：基建、制造业和房地产。
基建工期长，需要很长的时间落地，而制造业则受制于需求崩溃。而刺激房地产不仅仅见效快，还能带动钢铁、装潢等制造品消费，一举多得。因此，救经济的关键就成了救房地产。
所以08年10月，央行就开始货币宽松，财政部也下调税率，刺激房地产投资。2008年底，又搞了“四万亿”，其中排名第一的目标就是保障性住房。
然而这种经济刺激往往会导致房价大涨，原因是货币和财政扩张。
从财政来说，中央其实不是自己出钱给地方花，大多数钱都是地方政府自己搞来的。而地方政府也没钱，所以要寻找抵押品向银行借钱，而最硬的抵押品就是稀缺的土地。
而开发完了房地产后，为了还基建、征地等债务，地方政府就得寄希望于土地上涨来增加收入。因此，没有动力打压房价。
而商业银行们，一方面听央行的话，大力发放房地产贷款；又为了完成国务院、财政部的放贷任务，大力放贷给地方企业。
然而经济危机下企业又不需要太多贷款，自然，流给企业的这部分钱也进到了房地产市场里。
地产市场里的泡沫越吹越大，但相应的，经济数据也越来越好。而且，水蓄在房地产里，总比推高物价造成动荡来得强。
就这样，中国靠地产带动的上下游产业链的繁荣，走出了08危机。而这一优秀答卷，也将这一依赖行为彻底固化。
可是，这些调控都只能在短期内控制房市，长期是无效的。
主要原因，还是政府打心底里不愿控房价，因为一旦房价快速下跌，反而对于国家是更致命的打击。
假如地价下跌，地方政府的卖地收入下降，并且没钱偿还债务，那只能成为下一个“独山县”，慢慢等死了。
而地方政府不是最惨的，最惨的是银行。
一旦房地产泡沫破裂，普通人不续贷，银行就会受到巨大的损失。为了防止银行破产，只能对企业选择不续贷，由此就会引发我们经常所说的“金融危机”。
而历史上最著名的例子就是，日本房地产崩溃。随着1991年，房产价格从顶下滑，日本十几年间有接近200家金融机构破产。企业没法从银行获取贷款，还得年复一年还债，竞争力也大幅下滑。
因此，一旦有全国房地产价格大幅下跌的趋势，尤其是在一二线城市有大幅下跌的危险，中央必然会保房价，不可能会放任房价下跌，酿成金融危机。
假设房产价格大幅下跌，银行的现金牛没了，一下子就会退到十几年前那种局面，经营恶化。
一旦银行的利润都吃紧了，一定不会对高违约率的行业、企业续贷，由此导致实体经济的衰退。
因此，对于中央、地方政府、银行来说，最好的结局还是稳中有升，靠经济增长来增加消化能力，间接缩小泡沫。
而这些年，由于我们处于“新常态”之中，经济持续下行，几乎每隔四五年都要来一次经济刺激。这种刺激导致的房价“稳中有升”，也不得不在最后变成了“升中有稳”。
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除了防范危机，我们还得关注地方政府的取向。
目前，网上有一种声音认为，地方政府也有长远利益。为了竞相吸引买不起房的年轻人，肯定会慢慢出台政策保障居住，房地产泡沫破裂指日可待。
然而，对于绝大多数地方政府来说，保障房价稳中有升，有利于它们自身的运转。
一般来说，地方政府的收入分为两大类，第一类是预算内税收，第二类是所谓的非预算收入。
因此，在刚需稳定的情况下，房价越高，市政府土地收入越多，能主动花的钱就越多了。
因此，在房地产问题上，地方政府和中央利益并不一致。我们往往能看到，中央在要求地方对消费贷炒房等进行严查，然而等来的却是“仅查出21笔”。
长年累月，体制内人员家里有三四套住房并不稀奇，而且都是地段稀缺、居住密度低的好房子。随着房地产价格上涨，大中城市的普通体制内人员的资产，很多都能轻轻松松达到千万级别。
这不，任泽平在离职恒大，不受掣肘后，也开始说点大实话了。可惜，这条微博没了——
既然房地产价格总体来看是不会咋跌的，那么我们以后购房压力会继续上升吗？
首先要明确地一点，房地产市场毕竟还是一个市场，基本的供求规律还是存在的。房地产市场持续上涨，和鹤岗房子白菜价并不矛盾。
就像现在农村的房子就是白菜价，比起大城市房子来说，基本就是个建材和装修费。
然而，许多农村房子早就没人住了，实际价值成了零，这是因为农村房子的需求太小了。
同样的，一些人口净流出的小县城、小地级市，房地产需求同样非常小，自然价格也正慢慢往白菜价下跌。
不过，这些和普通人关系不大。
在中国总人口数没明显下跌时，农村县镇小城市的房产需求减少，意味着一二线城市的房产需求增加，也就是普通人会慢慢集中在一二线城市。自然，这些城市仍旧是看涨的。
因此，未来的房地产走势是越发走向分化，堪称唯一主题。一二线城市的房产会越来越贵，而人口净流出的小城市和县镇乡村，则越发走向白菜。
虽然对于某些一二线城市来说（如长沙、重庆、西安），由于早期土地供给量充足，导致房价一直上不去。但只要它们是人口净流入的，就基本不会有走势的逆转。
所以，真正刚需的家庭，以及需要依靠房产抵御通货膨胀的家庭，还是要及早购房，而且要在未来有增值潜力的一二线城市购入房产。
哪怕是郊区房产或者市区老破小，也能慢慢换改善房，最不济，在几十年后的价值，也要比中小城市、县镇农村的白菜价房产要强。
